15楼财经｜上海重庆房产税试点十年：有效调控了房价

　　近日，上海市人民政府发布“关于延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期的通知”。根据通知内容，上海市2011年发布执行的这份文件经评估需继续实施，将继续按照执行。另外一座试点房产税的城市重庆日前也下发了有关房产税执行层面的新通知。自2011年1月上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税，至今已经过去了十年。两个试点城市的房产税有何变化？是否起到抑制房价的作用？

　　房产税试点的两个版本：侧重点有所不同

　　上海市和重庆市的房产税试点方案虽然出发点都是为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。但这两个试点城市的房产税却是两个版本。上海的房产税试点范围为上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。重庆的房产税试点范围为重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。

　　重庆市的征收对象为：个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。而上海房产税的征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。两地的房产税方案均体现了对外来炒房者的警惕。在存量房方面，上海一律不征，重庆存量独栋商品住宅要征收。

　　免税面积（起征点）方面，上海按“人均面积”算，人均60平方米(含)为起征点。重庆则按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。适用税率上海分两档：0.4%和0.6%；重庆分三档：0.5%、1%和1.2%。可以看出，税率方面重庆高于上海的。

　　总体上来说，重庆模式以高端豪宅为重点征收对象，较为符合重庆市“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控理念，对高档住宅成交形成有效制约。而上海模式以多套房为主要征收对象，对炒房行为起到了抑制的作用。

　　新变化：重庆高端住宅房产税税线首次突破两万元

　　十年来，两个城市房地产税政策方面没有大的变动。上海市试点的征收对象一直是上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　重庆市由于涉及高端住宅的定义问题，每年重庆市住建部门都会公布新的高端住房的价格标准。重庆市住建委近日发布的通知显示，2021年主城中心城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到22106元/平方米及以上的住房。据统计，重庆房产税历年的税线呈现逐渐攀升的态势。其中2017年为13941元/平方米、2018年为15455元/平方米、2019年为18455元/平方米、2020年为19587元/平方米、2021年为22106元/平方米。自从2011年重庆开始实施《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》以来，重庆的豪宅税一路走高，中间有几年没变，但是没有过下跌的现象。豪宅税的不断提升，也意味着重庆房价的攀升。

　　专家：房产税起到了抑制投机的作用

　　重庆上海试点的房地产税起到了什么作用？时任重庆市市长黄奇帆于2014年发表的一篇题为《推进新型城镇化的思考与实践》文章中说，重庆在中央支持下开展了房产税试点，探索持有环节征税，收到了四重功效：有效调控房价，2010-2013年全国房价上涨50%，重庆仅涨了20%；促进了房产户型合理化，高档住宅成交面积占比由试点前的9.2%降到了2.8%；抑制投机性购房，减少住房空关；有助于地方政府形成稳定税源，将来房产税还可以作为土地出让金的替代税种，使地方税收体系更趋完善。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，重庆上海房产税试点已有10年，两地政府最新关于房产税的通知表明房产税试点还将继续，房产税的改革依然会推进。国内许多城市房价目前依然处于上涨态势之中，通过房产税等政策的落实，有利于稳定市场预期，有助于进一步引导投资行为，真正促进房地产市场的健康发展。

　　一位长期关注重庆房地产市场的分析师表示，重庆出台的房产税，起到了控制高端物业过度投资，打击投机行为的作用，这个房产税的出台，稳定了当时市民对楼市的预期。另外，根据政策规定，重庆征收的个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。重庆试点的房产税也为住房保障体系的建设做出了贡献。

　　房地产税会很快来临吗？

　　针对一些热点城市和炒房屡禁不止的城市，中国社会科学院财经战略研究院近期发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》建议，在这些城市率先加快房地产税试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

　　近些年来，不时传出我国将全面开征房地产税的说法，那么房地产税是否会很快来临？实际上，重庆上海试点的“房产税”并不同于“房地产税”。房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税。

　　2020年12月，财政部部长刘昆在人民日报上发文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　中国财政科学研究院院长刘尚希日前在接受媒体采访时表示，房地产税的出台要特别审慎，要权衡各方面的因素。征收房地产税要“立法先行”，房地产税开征关键是看立法进度，不立法肯定没有办法开征。立法是需要程序和时间的，目前房地产税立法的草案都没有，目前没看到房地产税立法出台的迹象。即使立法了，还需要落地操作，在征管方面还有很多条件需要去创造、去准备。包括核实、评估、征缴等，工作量会非常大。

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