北京楼市：国贸商圈固化，房产投资要留意这3点

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：新人首问：房姐您好。现在有2000子弹，用于投资。在国贸和朝青片区犹豫，国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品；朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般，但是价格高，尤其新城国际，换手率高，价格一直涨。星河湾居住品质好，单价比国贸低，但是涨的空间不好评估。请房姐指教，到底如何选择？另外，请教房姐，学区房不利于投资的具体原因是什么呢？

　　回答：国贸商圈固化，这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓，投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大，价值突显，相比更值得入手。 学区房受政策+成绩的影响，风险不可控。你入手一套好的学区房，一但成绩下滑或政策变动，直接贬值10%以上，一般投资需要回避。 如果想投资学区房给两个建议： 1）选择有潜力成为优质学区的板块，需要运气成分，没有学区下跌风险。2）选择学位已被使用降价出售的标的，因为包含套利机会，风险也会小。

　　提问：新人首问，急，大谢！ 本人北京东城户口，未婚，39岁。摇上了后沙峪的共有产权房，55%产权200万，首付60万即可。目前与父母共住角门东里小区的一个小二居，94年左右建成，大概卖400万。 因为个人收入和家庭存款都很少。个人税后8000元到手。一共只能拿出50万买房（共产房首付还借了10万）。 请问， 1，我这种收入情况是否应该入后沙峪共有产权房？（这个问题比较急求，最近几天要交首付） 2，如果不入，还有什么方法可以上车吗？难道只能等着继承角门的房子？（因为父亲不同意买卖给我，，，思想比较老旧保守，不认为房子有增值属性） 3，为了尽快增加收入，能不能用自己手里的30投外地一二线城市法拍房？折腾几年再买北京？ 请房姐指点！

　　回答：1. 共有产权房是坑 共有产权房，不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的绝对不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大 勿碰 2. 看下环京的 大厂、燕郊等地的新盘，一定要交通便利的板块，投资一套 长持，法拍不建议入容易被坑，还可以看看沈阳二手

　　提问：北京现在名下没有房，其他省市有房，以前贷过款，应该算是二套吧？现在手上有600现金，不知道能买总价多少的二手房？现在想买西城区的两居，孩子在复兴门附近上学，能否推荐合适买的保值的楼盘？ 年底时如果卖掉外地房，现金就能筹到800，又有哪些2-3居好盘推荐。

　　回答：你这个情况算2套，600做全款抵押能买入1000+的标的，现在的情况买入西城 来保值并不建议，由于学区溢价过高，未来风险大，想保值建议看东面，如果为了孩子上学，可以买一套老破小做为学票。

　　提问：房姐好，请教一下，现在如果说把房子贷款还清后抵押贷。大概能贷款到几成，房屋总价是如何确定的，贷款利率是多少，还款年限，以及审批的成功率如何？ 另外，个人如何进行房屋的抵押贷，有哪些途径，哪种会比较安全？ 多谢赐教

　　回答：4-5成， 利率每个银行不同，主要集中在6-8 一般10-20年，需要看你资质和政策的松紧也有关系，当下成功率高 通过经营贷需要公司包装，有专业机构帮助做，都是合规玩法

　　提问：房姐您好！新人首问。 目前家庭名下共有2套北京住房，一是西城金融街两居学区房（夫妻共有，已做dyd），一是朝阳褡裢坡两居二类经适房（配偶京籍独立产权，无任何贷款），近期家庭年收入不稳定。 问题1：可操作购入成寿寺附近金第润苑两居回迁房，单价约3.8万（总价约350万），手续靠谱，据说2年可下房本，不知作为纯投资是否合适？如果2年内房本没有按时拿到无法出售，家庭会面临一定现金流风险。 问题2：由于近期银行dyd利率较低，是否应先将朝阳房产抵押变现（变现后共有约400万子弹），再做投资？投资方向应倾向于房产，还是金融方面（例如年化8%的信托）？ 问题3：近期厦门房产是否还有投资空间？

　　回答：1. 不建议碰，无法确定的事情没必要去赌，风险过大，正常选筹投资心里更踏实 2. 思路没错，北京现在的dyd的政策非常友好，建议盘活资金。80%的房产+20%其它金融衍生产品的资产配置比较合适，能对冲部分风险 整体收益更平滑

　　提问：房姐您好！新人提问！我目前已有一套北京十里堡城市广场大3居，目前不考虑孩子学区，在私立学校上学。林肯公园商住房小2居一套（190-200万）。将来7-8年后单位公司会搬到大兴生物医药基地附近，想先购一第二套住房，地点在大兴即可给父母住，将来也能自住。二套贷款只能有80-100万，父母超过70岁，无法接力贷。我现在想卖掉商住，换一套大兴南中轴附近大兴金茂悦的限竟房总价400万左右，但林肯现在的价格很低，我们需要亏20万才能卖出。问题：1-您觉得大兴金茂悦的房子升值潜力吗，怎么样？2-我们是否需要卖掉商住的房子，还是自己筹集首付？林肯公园商住房还有持有价值吗？3-还有其它方案可以解决目前问题吗？4-另外大兴金茂悦的一层下跃目前价格实惠仅比平层户型多40万，可以有更大空间居住。我应该选下跃还是平层？我们加父母一共五口之家。

　　回答：1. 金茂悦属于限竞房，你们是自住需求 ，涨幅能跟上大盘，可以入 。 2. 商住流动性锁死了，能出就出掉吧，及时止损。 3. 下跃有采光和潮湿的问题，居住舒适度较差，要看你们如何使用，能利用上可以入

　　提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

　　回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

　　提问：房姐您好，我们的情况是，海淀中关村有一套一居老破小，价值480+，贷款还有60；还有一套中关村70年产权公寓价值480左右，贷款120；手上有350，现在在看世纪城的房子，1300左右小三居，和望京的1300左右的房子。 1、望京这边保利，融科，宝星三期，华鼎世家哪个有投资价值？ 2、原打算俩个小的全卖了，买一套大的，如果买世纪城大的就自住，孩子在海淀上学，如果买望京的就出租。 3、原本不想多贷款，可以看了您的文章后，感觉应该又更好的方式去配置资源。您看您有什么建议有更好的配置方式？ 4、俩套都买掉？买哪里比较合适？ 5、还是卖一套留一套，留老破小还是留公寓？回龙观买一套？或者望京买一套？ 6、海淀世纪城这边的房子怎么样？有人大附小上学名额，感觉好出手。 7、您说朝阳被低估，我们这个情况买哪个区域更合适。

　　回答：你是投资的话，不建议考虑学区的情况，望京>世纪城 望京建议看 橄榄城、宝星三期、大西洋新城、上京新航线，这些长期看总涨幅差不多 世纪城自住的话 建议看 阳春光华、光大花园 老破小+公寓全出掉，置换成一套比较合适

　　提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费最多能承受550w（第一次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美第一城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人看孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有过有其他小区推荐也可以，谢谢

　　回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐

　　提问：房姐您好！新人首问～目前在海淀有一套60平小两居学区房，公积金贷款还剩90万未还，手里有现金200万，家庭年入50万左右，想再投资一套用来保值，请问：1、适合买总价多少的房子，具体怎么操作；2、合适的地段和小区请推荐一下。谢谢～

　　回答：家庭年入50，承受总月供2万内 不会影响生活。看一套总价300-400的比较合适。看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，也都好租，也都带电梯

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