随着国际投资者对中国资本市场参与度的提高，同时在国家“碳中和、碳达峰”的目标驱动下，中国房地产行业由过去“价升量增”的高速发展阶段转向平稳发展新周期，环境、社会和治理（ESG）概念也随之越来越受市场关注，高质量可持续发展亦成为房企关注重点。在此背景下，2月28日，仲量联行重磅发布《中国房地产开发企业ESG表现》报告，报告指出国内开发企业在ESG领域已取得长足发展，同时未来发展空间巨大，值得市场参与者持续关注并尽早纳入公司战略议程。 

国内开发企业ESG实践取得明显进步

报告以全部31家获得明晟（MSCI）评级的内地房地产开发企业为分析样本，整合了中国房地产行业的整体ESG表现，旨在为开发企业以及投资者提供参考，了解自身行业的ESG进程以及同行业标杆，促进发展。

报告指出，虽然国内ESG市场仍处于起步阶段，但中国房地产开发行业MSCI ESG评级整体呈跃升态势，体现了房地产企业在ESG领域取得明显且长足进步。部分内地房企已经达到全球行业平均水平（BB，BBB，A级），此比例由2018年的26%大幅上升至2021年的68%；落后行业水平 （B，CCC级）由2018年的74%降低至2021年的32%。这体现了ESG理念逐渐被房地产开发企业广泛接纳，ESG管理的关注度和管理水平不断提高。

此外，相较于在内地上市的房地产开发企业，在中国香港上市的房地产开发企业ESG信息披露分数普遍较高，差异的主要原因与监管要求的差别有密切关系。中国香港ESG体系较为成熟，香港联交所环境、社会及管治报告指引》强制要求上市企业必须进行ESG信息披露。目前内地已积极开展完善披露ESG信息系统的工作，目标在2025年形成强制性环境信息披露制度，并加入到上市企业申报规则中。由此可见，内地上市公司日后将面对更规范的披露要求，内地房企披露情况也会随之改善。

 仲量联行大中华区评估咨询服务部大湾区拓展总监陈曼艺认为：”虽然国内房地产开发企业整体的ESG发展水平尚处于早期阶段，但随着ESG体系进入发展加速期，以及更多相关法律法规的出台，房企预计将加快推进ESG发展战略目标。从各房企的ESG现状来看，龙头房企拥有更多的资源和技术投入到ESG各范畴，亦已构建较完善的治理架构，因而ESG进程较领先。随着A股全面注册制正式落地实施，上市公司信息披露质量将进一步受到重视，ESG信息披露将成为引导上市公司践行ESG理念、落实ESG要求的主要抓手。“

环境、社会、治理三方面平衡发展

从历年评级变化情况来看，上市公司的评级会随ESG表现波动。由于ESG评级的最终得分会基于行业整体情况进行调整，因此若公司仅仅维持原有的管理水平，可能会因为同业的进步而被调低评级，所以房企应该积极驱动ESG转型，以展示可持续发展的能力。

企业应根据自身需要，平衡环境、社会和治理三方面的发展。然而，在每个范畴内，行业差异性会主要体现在议题和权重的不同，反映该议题在特定行业的重要性，值得企业和投资者等市场参与者了解并持续关注，以便更有针对性和高效地设定ESG战略目标。

环境范畴

主要议题包括绿色建筑、碳排放、废弃物管理、天然资源和水资源的利用等。其中绿色建筑在房企ESG表现中担当重要角色。在仲量联行研究的房企样本中，约70%企业至少有一栋物业获得绿色建筑认证，而获绿色认证建筑面积比例越高，其MSCI环境范畴得分普遍也会随之提升。

 此外，综观房地产开发产业链全过程，绿色发展依赖于创新绿色的技术应用推动企业数字化转型，如BIM技术, 能源管控监测系统平台等。行业领军者正积极推动智能建造的发展，通过科技创新来打造低碳低能耗的新优势，以期在ESG浪潮中脱颖而出，提升核心竞争力。

社会范畴

房企的社会表现也不容忽视，可从产品质量、劳工健康、安全管理系统等方面进行考量。调研发现，内地房企的表现普遍低于国际平均水平。 从企业发布的ESG报告可以看出，房企越发严格管理建筑产品质量，积极制定全建设周期的质量管理制度。对房企而言，“欠标准、缺体系、难把控”是传统上质量控制的痛点。不过随着物联网、大数据等技术的加速应用，智慧工地平台也逐渐成为房企实现安全生产管理的突破口。

此外，参与脱贫攻坚、乡村振兴，并以此作为企业践行社会责任的路径，也是企业社会范畴评级考量的重点。房企在乡村振兴中的中、长期投入，能够激活内生动力的扶贫是实现长效乡村振兴的机制，更是当代房企应该关注的重点。

治理范畴

房企的内部管理制度亦对企业的可持续发展以及ESG表现有深远的影响，而公司治理的表现从董事会成员多元化、合规经营、廉洁建设、可持续发展管理、风险控制等多范畴呈现。仲量联行的研究显示，在董事会架构多元化方面，房企董事会男女比例不均，普遍女性占比不足MSCI 30%的标准。房企可结合自身的业务模式和发展规划，从多方面对董事会成员相关背景进行综合考虑。

由于ESG管理涉及的内容多样且复杂，更需要跨部门合作，因此完善管理架构是实践的重要一环。随着企业逐步了解到董事会在ESG转型中的关键作用，房企也纷纷以董事会为领导核心，陆续设置了ESG治理和风险管理架构，确保内部监控及风险管理的有效性。

仲量联行大中华区评估咨询服务部资深董事韩晶表示：“ESG表现的提升并非一蹴而就，发展需要长期的投入，落后房企需要经营理念的转变和长期投入，可以选择在关键议题重点发力，完善ESG管理架构，制订ESG方针并严格落实实施，高效地提升企业ESG表现，实现弯道超车。例如，绿色建筑、节能减碳、产品质量、安全管理、董事会多元化等均为房企值得关注的重点领域。房企也可以积极探索数字化、智能化等科技手段的智慧应用，提升工作效能与管控流程，更有利于提高竞争力，实现高质量转型发展。”