一年又一年，时间过得很快。回顾2019年的房地产市场，总体可以用“平稳”两个字来形容。根据国家统计局数据显示，前11个月全国房地产开发投资121265亿元，增速比前10个月回落0.1个百分点，房地产开发投资增速连续7个月回落。此外，70个大中城市房价变动统计数据显示，针对更能反映市场真实情况的二手房市场，已经连续两个月有超过30个城市出现了房价下跌，其中二线城市新房和二手房价格均连续7个月回落，三线城市均连续8个月相同或回落。

　　房地产市场不断企稳，购房者的房价预期也进一步理性。根据央行2019年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，针对下一季（2020年第一季度）的房价走向，26.5%的居民预期“上涨”，51.5%的居民预期“基本不变”，11.1%的居民预期“下降”，10.9%的居民预期“看不准”。显而易见，数据表明认为不涨不跌的超过了一半，这意味着房价永涨论的预期已经明显扭转。不过，应该注意的是，面对不涨不跌的楼市，仍然还有超过一成多的购房者看不清房价的走向。

　　其实，对于这种房价态势，很好理解。毕竟，过去一二十年的楼市发展规律告诉我们，楼市火热时，买到就是赚到；楼市下行时，观望则是主流选择。但是，不涨不跌、不冷不热，往往最让购房者摸不着方向，买了怕跌，不买又怕涨，所以纠结是人之常情。不过，笔者认为，对于2020年的楼市走向，国家早已一锤定音，将进一步稳地价、稳房价、稳预期。因此，可以预期，楼市大局基本已定，随着房地产步入平稳期，调控最严厉的时候或将慢慢过去，而利好刚需的好消息则会不断出现。

　　2020年，楼市或将迎来4大“好消息”

　　第一，炒房客慢慢被挤出楼市，刚需买房和选房机会进一步增多。

　　根据统计，2019年全年各地共发布调控高达620次（1月68次、2月21次、3月15次、 4月60次、5月41次、6月46次、7月56次、8月60次、9月48次、10月67次、11月72次、12月66次），远高于2018年全年的450次，同比上涨38%，无论是出台数量还是密集程度都已经刷新了历史记录。此外，根据日前的国家定调，明年调控不仅不会放松，而且还将“长期坚持房住不炒”，因此可以预期，未来炒房客买房赚钱的空间将进一步被压缩，所以这一群体将会慢慢被挤出房地产市场，对于刚需而言，这意味着2020年买房和选房的机会将会明显增加。

　　第二，因城施策成为调控新态势，利好刚需的氛围会进一步形成。

　　房地产调控之初，可以发现，调控政策的着力点主要体现在调控政策不断升级加码，今天这个城市加码了，明天那个城市升级了，总而言之就是快速抑制过热的楼市和房价。但是，对于2020年的房地产走向，除了再一次强调平稳以外，国家也明确强调了要因城施策。这说明了什么呢？笔者认为，这意味着楼市已经进入到了平稳期，房地产调控最严厉的时候过去了。可以预期，对于房价已经平稳或者房价下行压力较大的城市，今年或将逐步调整一刀切的调控政策，通过适当微调，在人才购房、首套房贷款支持、公积金贷款政策等方面形成利好刚需的买房氛围。

　　第三，房价走向稳字当头，刚需在住房方面多了灵活性和自主性。

　　同2019年一样，对于2020年的调控目标，国家定调依然是稳地价、稳房价、稳预期，这意味着楼市平稳的局面将会进一步形成。对此，人民日报海外版也发表评论称，明年房地产市场发展坚持稳字当头，要在稳地价、稳房价、稳预期上下功夫，防止出现房价或地价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。在笔者看来，房地产走向稳字当头的大局已经基本明朗了，这显然是利好刚需的一大好消息：资金充足就买，资金不足也无需着急，既不用担心房价上涨过快给自己带来购房压力，也不用担心房价突然下跌给自己带来损失。显然，在住房层面，无论买还是租，刚需都多了灵活性和自主性。

　　第四，央行两大“新动作”，房贷利率下降或是值得关注的趋势，购房成本有望降低。

　　日前，央行公布了两个“大动作”，都与房贷密切相关。一个是，存量房贷利率将转换为按照LPR利率定价。以大家比较关注的浮动利率为例，转换之后，房贷利率的高低主要取决于LPR和加点数值两部分。其中，加点数值为原来合同最近的利率和2019年12月份的LPR（4.8%）差值，剩余合同期限内这个加点数值将保持不变。举个例子：去年买房的王先生，首套房贷利率较基准利率上浮10%，即为5.39%。那么，转换之后，王先生的加点数值就是0.59%，即未来的房贷利率为LPR+0.59%。

　　另一个“大动作”是，央行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金8000多亿。虽然央行负责人表示，此次降准的目标是支持实体经济。但是，业内普遍认为，资金流动性的增加，一定程度上也会对楼市形成利好的影响。值得注意的是，此次降准或将带动LPR下调，以刚才的王先生为例，一旦LPR降低，房贷利率也就会下行，购房成本自然也会降低。此外，在当前的环境下，未来仍有降准和降息空间，所以从长期来看，买房成本有望进一步降低。

　　总而言之，楼市稳字当头的大局基本明朗，随着房地产市场进入平稳期，2020年调控政策或将会进一步呵护刚需购房者，大家可以有信心了。

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